Acquisto di immobili da destinare alla locazione: le deduzioni fiscali previste dalla legge.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito molte questioni sulla deduzione per l’acquisto di immobili da destinare alla locazione. Tale deduzione del 20% è prevista dall’art. 21, D.L. n. 133/2014 per gli acquisti (o la costruzione) di immobili abitativi destinati alla locazione, effettuati dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, e può essere effettuata sino ad un limite massimo complessivo di spesa pari a 300.000 euro.

Il limite di 300.000 euro si riferisce all’ammontare massimo di spesa complessiva su cui calcolare la deduzione, per l’intero periodo di vigenza dell’agevolazione, sia con riferimento alla abitazione che al contribuente. La deduzione va calcolata pro-quota ed una sola volta per ogni singolo immobile: per fare un esempio, nel caso in cui tre soggetti acquistino in comproprietà e in parti uguali un immobile, il cui prezzo è pari a 900.000 mila euro, ciascun di essi potrà calcolare la deduzione su un ammontare massimo di 100.000 euro, pari a un terzo del limite massimo di spesa deducibile di 300.000 euro, spettante per l’immobile medesimo.

Si ricorda poi che il limite di 300.000 euro costituisce l’importo massimo sul quale il singolo soggetto può calcolare la deduzione. Quindi, se un soggetto acquista più abitazioni nel periodo di vigenza dell’agevolazione (dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017), avrà comunque diritto alla deduzione del 20% su un importo massimo complessivo di spesa di 300.000 euro indipendentemente dal numero di immobili acquistati. Secondo l’esempio fatto, il soggetto che nel 2016 acquista una abitazione in comproprietà per la quale può fruire della deduzione su un importo massimo di spesa di 100.000 euro e, nel medesimo anno, acquista una seconda abitazione del costo di 150.000 euro, avrà diritto, per il periodo d’imposta 2016, alla deduzione pari al 20% di 250.000 euro. Se nell’anno successivo, il medesimo soggetto, acquista una terza abitazione al prezzo di 200.000, avrà diritto ad un deduzione del 20% da calcolare su 50.000 euro, vale a dire sull’ammontare residuo del limite complessivo di spesa deducibile di 300.00 euro.

Gli altri chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate precisano che: gli interessi passivi che hanno un autonomo limite di deducibilità (cioè non vengono computati nel calcolo del limite dei 300.000 euro). In ogni caso però anche gli interessi passivi vanno rapportati ad una quota capitale non superiore a 300.000 euro;  la deduzione degli interessi passivi si calcola sugli importi effettivamente pagati, e non quelli maturati nell’anno d’imposta; è possibile fruire di questa deduzione per l’intera durata del mutuo;  la deduzione è consentita anche nel caso in cui sia stato stipulato un contratto di locazione a canone concordato di durata “sei più due”, essendo, in questo caso, la legge a prevedere una proroga di diritto fino alla durata minima di otto anni prevista dal comma 4 dell’articolo 21 del D.L. n. 133/2014.

29/3/2016

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